疫情导致企业预冷,联合办公悄然办成热门山芋!

时间:2020-11-06 12:53:57

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 经过了爆发、遇冷、退缩三个阶段后,联合办公行业已进入第五个发展年头,年内将围绕“变革”、“转型”等关键词展开。

目前,行业已向新节点过渡,企业经营逐步从单一的租赁模式向“租赁+服务收入”的综合经营模式转变。以往联办企业为抢占新市场而不计成本扩张,对市场定价产生了负面影响。今后共享办公行业将迎来一段整合期,一些规模较小或盈利状况不佳的公司,将被迫退出市场或主动寻求合作机会。
另外,年初暴发的影响,让联办行业弹性、空间服务、租赁成本等优势日益显现,对弹性办公服务的需求进一步释放,行业发展将更具想像力。
伴随着产业的发展,许多联合办公企业也借助科技等手段实现了创新,降低了运营成本,同时也提升了入驻企业的办公体验。
全国共有企业3042万家,广深联办市场发展空间巨大。
合办项目往往对所在地区或城市的经济环境有一定要求,而企业数量则是衡量该地区经济活力的重要指标。业务规模的大小,代表了该地区联合办公市场空间的大小。
根据天眼查的数据,在2009-2018年期间,全国31个省/市/自治区(不含港澳台)共有万家企业(不含个体工商户)注册成立。截止到2019年9月,已有万户企业注销,仍有企业约3042万家。
从图中可以看出,目前国内存在大量企业的省份大多位于东部沿海地区,而南部省份的总体企业数量普遍高于北部省份。与此同时,上述地区自改革开放以来经济发展速度明显高于内陆省份,具有较强的经济活力,也为合办企业提供了较多客户资源。
视点指数整理了12家实现全国性布局的联办企业数据,包括优客工场、雷格斯、WeWork中国、氪空间等,可以看出,其旗下约998个开业项目的布局基本上都是与上述地区复合,这也体现了国内头部企业的扩张逻辑。
资料显示,在4个一线城市中,北京、上海的联合办公项目仍然占据着各大头部企业的大部分市场份额,占比分别达到了广州和深圳两个相对较小的联合办公项目,其中深圳和广州只占一小部分。
《意见》指标同时从各租车网站上抓取了全国超过2000家挂牌联合办公项目,剔除了重复项目进行整理发现,目前北上广深的联合办公规模占比达到了,其中上海和北京的比例分别达到了。
从全国现有企业分布图来看,广州、深圳的联合办公市场还没有完全开发出来,未来的联合办公市场还有很大的发展空间。但是,值得注意的是,沿海地区经济比较发达,联合办公企业聚集,品牌竞争压力大,招商和获得优质项目的成本自然也比较高,这可能会给一些规模较小或现金流不充足的联合办公企业的发展带来压力。
在四个主要经济区域中,东部省份仍保持着不小的优势,平均企业注册数最高,同时增长速度最快,其次是中部省份。
值得一提的是,西部地区整体企业数量虽相对较少,但近年来全省平均新增企业数已超过东北地区,且有逐渐扩大差距的趋势。近几年西部经济持续发展,客群增长势头良好。分析原因,与西部地区积极进行产业结构调整有关,近年来西部地区第三产业所占比重较高,伴随而来的是企业的迅速诞生。
就拿四川来说,根据国家统计局的数据,2019年全省的GDP达到亿元,比去年增加了。其中,第一产业增加值达亿元,第二产业增加值达亿元,第三产业增加值达亿元。
从入园租户的行业分布来看,第三产业发达地区具有一定的市场潜力。2018年,联合办公租户集中的前三大行业分别是互联网行业、教育行业和金融行业,所占比例分别是,,,,,。
可见,联合办公空间的使用者大多为第三产业企业,随着近年来我国第三产业增加值比重的不断提高,市场需求将不断扩大,联合办公空间也有较大的开发空间。
写字楼空置率高企,合办写字楼的弹性优势显现。
从年初到现在的暴发给联合办公行业带来了新的难题,也带来了行业内部的新变化。
受到此次暴发影响,今年四个一线城市的写字楼空置率都不同程度上升。有资料显示,受租赁需求下降的影响,全国大中小城市写字楼租金表现持续低迷。总体而言,一线和二线城市的租金水平差异明显。
到2020年二季度,北京仍是四个一线城市中租金水平最高的城市,为元/平方米,比去年同期下降了4个,广州为元/平方米,比去年同期下降。
从空置率来看,四大一线城市中深圳最高,其次是上海和北京,空置率最高。空置率在一线城市之外更为严重,长沙高达34%,重庆则高达34%。
对写字楼业主而言,二线城市写字楼空置率居高不下,租赁价格也出现不同程度的下跌。同时,招商渠道的佣金也出现了上升,销售成本也随之上升。
办公大楼的运作逻辑和产品规划很难在短期内吸引到创新型企业。而其持有物业的生命周期较长,在现金流压力较大的情况下,与具有灵活优势的联合办公企业合作,可实现快速退出,突破瓶颈。
对普通企业客户而言,疫情期间经济生产受到严重影响,企业需承受较大的办公租赁成本压力。所以,很多企业客户都会重新评估办公空间的选择,从而倾向于选择包含多种空间服务的联合办公。另外,企业也开始接受非固定办公模式,这种转变也将为联合办公市场带来更多潜在客户。
强者在规模追逐中倾斜。
经过5年的发展与扩张,联合办公市场资本助推阶段结束,2020年行业进入深度洗牌与沉淀期。
资料显示,2013年后的5年内,国内联合办公市场经历了高速增长,市场规模从亿元市场增长到2018年的亿元,实现了复合增长率。值得一提的是,2018年的发展速度有所放缓,2019年的市场规模为亿元,同比增长。
自年末开始,联合办公在盈利能力上经常受到质疑,WeWork、优客工场上市失败,估值下降,亏损继续扩大,资本回归理性,融资大幅减少。缺乏资金的联办企业扩张速度减缓,行业发展进入了一个缓慢时期。
且以上情况在今年有所改善,今年以来多家联办企业都传出赢利之声,联办行业出现了一直被诟病的赢利难题,同时融资热也有所恢复。
最近又有了WeWork中国的消息。
真爱资本追加投资,总投资达2亿美元。同时也在一定程度上反映出国内资本市场对合资企业的看好。
值得注意的是,国内合资企业融资“寡头”现象更加明显,相对于中小企业而言,合资企业更容易获得资金支持。
同时,面对暴发的突袭,头部企业也显示出更强的风险承受能力和复苏速度。据数十家样本合办企业数据统计,截至2020年10月,样本企业新开业、新签约项目已达97个,为全国前10位合办企业。
此外,疫情爆发后,多家头部联合办公企业的竞争环境反而好转。部分竞争力不强的企业被洗牌,竞争成本降低。所以,在下半年经济复苏过程中,可以看到,龙头企业在经营规模和经营速度上都有较快的复苏。
与此同时,基于客户分析的头部企业由于项目的地理位置、硬件配置、知名度等方面的优势,更容易吸引大客户。因此,一些受这次疫情影响严重的中小微型客户或创业公司,在头部连锁机构的客源池中所占比例相对较小,从而减轻了这次疫情对头部连锁机构的创收影响。